Optimiertes Immobilienmanagement in Gemeinden

Wenn Renovationsarbeiten anstehen, richtet sich der Blick der Verantwortlichen auf die Problemstelle – und bleibt dort hängen. Denn steter Spardruck lässt viele Gemeinden nur zögerlich Baumassnahmen in den eigenen Gebäuden umsetzen. Was nicht der obersten Priorität zugeordnet ist, wird auf künftige Jahre und spätere, noch nicht festgelegte Budgets verschoben und Verbesserungen nur punktuell vorgenommen: So wird im Frühling etwa das Baugerüst für das Auswechseln der Fenster aufgestellt, ein Jahr später um die Dachziegel auszuwechseln und im darauffolgenden Herbst wird der Dachdecker dann noch zu einem anderen Gebäude beordert. Um langfristig die finanziellen Mittel zu schonen, sollte ein anderer Ansatz verfolgt werden: Proaktivität und Synergien sind die Zauberworte. Das setzt einen Überblick über das gesamte Immobilienportfolio der Gemeinde, über den Zustand der einzelnen Objekte und die jeweils anstehenden Neuerungen voraus. Nur so erhält man ein vollkommenes Bild und kann Rückschlüsse auf das Optimierungspotenzial des gesamten Immobilienparks ziehen. Darauf aufbauend lassen sich umfassende und weitsichtige Konzepte zu Sanierungen, Um- und Anbauten erstellt, Massnahmen bündeln und Synergien nutzen. Oder kurz gesagt: richtige Entscheidungen getroffen werden.

CHF 140 Milliarden und Handlungsbedarf

So schonen Sie einerseits Energie und Ressourcen und andererseits auch das Verwaltungsbudget. Meist sind die möglichen Einsparungen wesentlich bedeutsamer, als man im ersten Moment denken würde – denn eine durchschnittliche Gemeinde mit ca. 12’000 Einwohnern managt normalerweise ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 100 – 150 Mio. Schweizweit steckt in den öffentlichen Liegenschaften ein Vermögen von rund CHF 140 Milliarden und ein riesiges energetisches Potential. Während in den grösseren Strukturen in den vergangenen Jahren immer professionellere Strukturen und Prozesse für ein stringentes Immobilienmanagement geschaffen wurden, besteht bei mittleren und kleinen Gemeinden meist noch grosser Handlungsbedarf. Erfreulicherweise setzt sich in den Verwaltungen langsam die Erkenntnis durch, dass die Energieeffizienz ein wichtiger Faktor für das kommunale Immobilienmanagement ist. Nichstdestotrotz bestehen Hemmschwellen, die einen Transfer des guten Willens in die Praxis behindert. Eine davon ist die Frage nach den Verantwortlichkeiten.

Heterogenes Portfolio erfordert klare Organisation

Schulanlagen, Gemeindehäuser, Altersheime, Mehrzweckhallen, Werkhöfe, Feuerwehrgebäude, verschiedenste Hochbauten für Sport, Kultur und Freizeit und Liegenschaften des Finanzvermögens (meist Wohngebäude) – das alles gehört zur «Standardausrüstung» eines kommunalen Gebäudeparks. Um diese vielfältige Zusammenstellung nachhaltig zu führen, sind unterschiedlichste Fähigkeiten und Kenntnisse gefragt: sowohl politisches Verständnis, Kenntnisse der Bedürfnisse der unterschiedlichen Stakeholder und Kommunikationsvermögen gehören zu den wichtigsten. Es ist essenziell, dass die zuständigen Personen eng zusammenarbeiten und ihre Kompetenzen optimal einbringen können. Werden wichtige Akteure und ihre Sichtweisen vernachlässigt, scheitern Projekte spätestens an der Urne. Die Prozess- und Organisationsgestaltung sollte aus diesem Grund gut durchdacht und aufgegleist werden.   

Mit der Immobilienstrategie Energie sparen

Rund 50 Prozent des schweizerischen Gesamt-Energieverbrauchs geht zu Lasten von Bestandsimmobilen. Aus diesem Grund setzt die bundesrätliche Energiestrategie 2050 grosse Hoffnungen auf die kontinuierliche, energetische Erneuerung der Hochbauten. Besonders Gemeinden mit einem Energiestadtlabel werden zur Verantwortung gezogen. Um den richtigen Weg für eine effektive Umsetzung der energetischen Massnahmen zu finden, wird eine Immobilienstrategie empfohlen. Bei deren Entwicklung werden Gemeinden unumgänglich damit konfrontiert, den aktuellen Immobilienbestand aufzunehmen, die Bedürfnisse und daraus geforderten baulichen und betrieblichen Massnahmen zu identifizieren und die Entwicklung der Gemeinde und ihres Umfeldes zu beobachten.

Um all diese Informationen zu sammeln, sind Inputs aus der Verwaltung und aus der Politik gefragt. Erstere ist zuständig für eine materielle Auslegeordnung: Flächen, baulicher Zustand, energetische Qualität, Wert, Verantwortlichkeiten im Betrieb und jährliche Kostenfolgen. Die Politik sollte sich den langfristigen Zielen, Handlungsfeldern und übergeordneten Strategien annehmen. Herausforderungen dabei sind etwa das Abschätzen künftiger Bevölkerungszahlen, gesellschaftlicher Ansprüchen und der generellen Positionierung der Gemeinde.

Werden all diese Informationen und Werte zusammengestellt, entsteht ein Instrument, das als langfristige Leitline für kostenbewusstes Immobilienmanagement über den gesamten Lebenszyklus dient. Zusammengefasst lässt sich festhalten, dass die folgenden Inhaltspunkte in der Immobilienstrategie vertreten sein sollten: 

  • Zielsetzungen / Strategie / Umfeld
  • Ist und Soll-Zustand Liegenschaften
  • Energie- und CO2-Absenkpfad
  • Organisation und Instrumente für das Immobilienmanagement
  • Prozesse, Leistungen und Verantwortlichkeiten
  • Masterplan Immobilien mit langfristiger Massnahmen- und Kostenplanung

Damit das Führungsinstrument schlussendlich seinen Zweck erfüllt, gilt es, das Dokument nicht zwingend im Eiltempo zu erstellen, sondern auf Partizipation bei der Entwicklung und Implementation zu setzen. Dies ermöglicht die Antizipation potentieller Risiken und Chancen. Damit in der Praxis richtig agiert und reagiert werden kann, ist es besonders wichtig, dass Prozesse, Leistungen und Verantwortlichkeiten für die verschiedenen Verwaltungsabteilungen unmissverständlich festgehalten werden.


Dieser Artikel erschien in der Juni-Ausgabe der Schweizer Gemeinden

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